Trông chờ chuyển động thị trường cuối năm

Căn hộ sụt giảm nguồn cung

Căn hộ chung cư (CHCC) vẫn là một trong những phân khúc được quan tâm nhiều nhất. Theo batdongsan.com.vn, lượng tin rao bán CHCC trên trang web này quý III/2019 tăng 37% so với cùng kỳ năm ngoái, tăng nhẹ 2% so với quý II/2019. Trong đó, lượng tin đăng ở phân khúc bình dân (mức giá dưới 28 triệu đồng/m²) chiếm trên 50%, kế đến là phân khúc trung cấp (28-35 triệu đồng/m²). Tuy nhiên, tin rao bán tăng không có nghĩa là giao dịch thành công trên thị trường tăng. Giao dịch CHCC đang giảm nhiều do nguồn cung sụt giảm mạnh.

Báo cáo khảo sát thị trường BĐS do CBRE thực hiện cũng cho thấy, trong quý III/2019, doanh số bán hàng của phân khúc CHCC tại Hà Nội sụt giảm mạnh, lên tới hơn 30% so với quý II/2019. Khảo sát tương tự tại TP.HCM, kết quả có khá hơn, nhưng thực tế chủ yếu nhờ vào dự án Vinhomes Grand Park tại khu Đông. Bên cạnh đó, quý III/2019 chỉ có một dự án hạng sang được chào bán là The Crest Residence thuộc khu phức hợp Metropole Thủ Thiêm (Thủ Thiêm, quận 2). Phân khúc trung cấp vẫn chiếm tỷ trọng cao nhất với 87% tổng nguồn cung chào bán trong quý III/2019, theo sau là phân khúc cao cấp với 10%. Phân khúc bình dân vẫn chưa có dự án mới sau hai quý liên tiếp. Theo CBRE, trong quý IV/2019 và năm 2020, thị trường kỳ vọng sẽ có thêm khoảng 42.000 căn hộ từ các quận ven thành phố: khu vực phía Tây với các dự án như AIO City, Akari City và D-Homme; phía Nam với các giai đoạn tiếp theo của Eco Green Saigon, Sunshine City Saigon và dự án mới là Sunshine Diamond River và Lovera Vista.

Tương tự, báo cáo thị trường BĐS nhà ở TP.HCM quý III/2019 được Công ty CP DKRA Việt Nam đưa ra, nhìn chung phân khúc CHCC ở TP.HCM suy giảm cả về nguồn cung và sức cầu, ngoại trừ dự án Vinhomes Grand Park tại khu Đông.

Phân tích của batdongsan.com.vn cho hay, tại thị trường TP.HCM, CHCC có mức giá rao bán và tốc độ tăng giá cao hơn so với Hà Nội. Giá rao bán CHCC tại TP.HCM trong quý III/2019 bình quân là 37 triệu đồng/m², tốc độ tăng giá là 11,8% so với quý III/2018. Trong khi đó, giá rao bán CHCC quý III/2019 ở Hà Nội là 29 triệu đồng/m², tốc độ tăng giá chỉ 3,9% so với cùng kỳ năm ngoái. Cụ thể hơn, giá rao bán CHCC tại các quận trung tâm Hà Nội là Hai Bà Trưng, Tây Hồ, Ba Đình trung bình lần lượt là 36, 45, 55 triệu đồng/m² thì tại TP.HCM các quận trung tâm như Phú Nhuận, quận 10, quận 3 có mức giá cao hơn hẳn, lần lượt là 50, 55, 77 triệu đồng/m². Tại khu vực ngoài trung tâm Hà Nội như Đông Anh, Hà Đông, Hoàng Mai có giá rao bán trung bình 20-23 triệu đồng/m². Trong khi đó, tại TP.HCM, khu vực Bình Tân, Bình Chánh, quận 9 có giá bán trung bình 25-29 triệu đồng/m².

Quỹ đất hạn hẹp, nhà phố khan hiếm

Theo batdongsan.com.vn, không chỉ phân khúc CHCC, tốc độ tăng giá trung bình của loại hình nhà riêng lẻ, nhà mặt phố ở TP.HCM cũng cao hơn Hà Nội. Với loại hình nhà riêng lẻ, tốc độ tăng giá tại Hà Nội khoảng 10%, còn ở TP.HCM, mức tăng lên đến 26%. Nhà mặt phố tại TP.HCM cũng tăng trung bình 12,6%, vượt xa mức tăng 7,6% của thị trường Hà Nội. Hầu hết các quận ở TP.HCM như quận 3, quận 5 có giá rao bán nhà riêng, nhà mặt phố tăng từ 13-18% so với cùng kỳ, trong khi tại Hà Nội, khu vực quận Ba Đình, Hai Bà Trưng có giá bán chỉ tăng từ 2-3%.

Sự thiếu hụt nguồn cung mới phân khúc nhà phố, biệt thự xây sẵn tại TP.HCM trong quý III/2019 tiếp tục diễn ra. Cụ thể, toàn thị trường có thêm 127 căn nhà phố được chào bán đến từ ba dự án tại quận Gò Vấp (66 căn), quận Tân Phú (21 căn), quận 12 (40 căn). Các dự án mở bán trong quý này không đạt được tỷ lệ bán cao (chỉ từ 13-52%) mặc dù không có nhiều sự lựa chọn mới trên thị trường. Nguyên nhân có thể đến từ tâm lý ngại giao dịch trong tháng 7 âm lịch, dự án được phát triển ở quy mô nhỏ bởi chủ đầu tư ít có danh tiếng cũng như có nhiều sự lựa chọn đầu tư hấp dẫn hơn ở các tỉnh lân cận TP.HCM như Đồng Nai và Long An.

Báo cáo thị trường BĐS quý III/2019 của Savills đưa ra cũng chung đánh giá, nguồn cung phân khúc nhà phố, biệt thự tiếp tục khan hiếm trong quý. Lý do là quỹ đất hạn hẹp và quy trình pháp lý bị thắt chặt, chẳng hạn gần đây, Sở Quy hoạch – Kiến trúc TP.HCM đưa ra công văn kiến nghị yêu cầu việc thắt chặt quản lý việc phân lô tách thửa tại địa bàn thành phố.

Trong quý IV/2019, ở phân khúc nhà phố và biệt thự, nguồn cung mới nhà phố/biệt thự có thể sẽ tăng với mức 400-600 căn, theo DKRA. Khu Đông tiếp tục dẫn đầu thị trường về nguồn cung của phân khúc này. Sức cầu thị trường nhìn chung có thể tăng nhẹ nhưng khó có sự gia tăng đột biến.

Dự báo trong ba tháng cuối năm 2019, nguồn cung mới sẽ có sự khởi sắc nhằm thu hút người mua ở giai đoạn kết thúc năm. Khu vực phía Đông và phía Nam vẫn đang được chờ đợi là các khu vực dẫn đầu thị trường với các dự án nổi bật như Verosa Park (Khang Điền), Vinhomes Grand Park (Vingroup), ZeitGeist Nhà Bè (GS E&C), Senturia An Phú (Tiến Phước), Golf View Residence (Novaland)…

Lo ngại pháp lý của đất nền

Các báo cáo nghiên cứu thị trường đều chỉ ra sự quan tâm đối với đất nền trong quý III/2019 sụt giảm so với quý II. Điều này bắt nguồn từ tâm lý lo ngại về tính pháp lý đang tăng lên. Nhà đầu tư, người mua nhà đã trở nên cẩn trọng hơn đối với các dự án đất nền, đặc biệt sau những vụ việc như Alibaba thời gian qua, phần nào tác động đến tâm lý người mua.

Dù vậy, đất nền vẫn được đánh giá là kênh đầu tư hấp dẫn trong dài hạn. Theo Savills, giá đất nền tại các khu vực ngoại thành như Củ Chi, Bình Chánh và Nhà Bè tiếp tục tăng. Tác động từ hạ tầng trọng điểm khu Đông được dự báo sẽ tiếp tục dẫn đầu thị trường, thu hút các chủ đầu tư trong nước. Những dự án hạ tầng trọng điểm dự kiến hoàn thành trong ba năm tới như tuyến Metro 1, đường Vành Đai 3, đường Xa Lộ Hà Nội mở rộng và các dự án xây cầu sẽ tiếp tục mang lại lợi thế cho khu vực. Trong quý III/2019, theo Savills, khu Đông chiếm 62% tổng lượng giao dịch. Bên cạnh đó, đến năm 2022, hơn 7.000 căn/nền sẽ gia nhập thị trường tại khu vực này, tương đương 47% tổng nguồn cung tương lai.

Còn DKRA Vietnam ghi nhận, phân khúc đất nền trong quý III/2019 có ba dự án mới ra mắt thị trường, cung cấp khoảng 473 nền, tăng 63% so với nguồn cung mới của quý II/2019, nhưng chỉ bằng 62% cùng kỳ năm 2018. Tỷ lệ tiêu thụ nguồn cung mới đạt 75% và tăng không đáng kể so với hai quý đầu năm. Khu vực phía Bắc TP.HCM dẫn đầu về nguồn cung mới, và tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới. Theo dự báo từ DKRA Vietnam, những tháng cuối năm 2019, đất nền tiếp tục là kênh lựa chọn đầu tư hàng đầu mặc dù gần đây thị trường có xu hướng giảm nhẹ. Các dự án được triển khai đa phần có quy mô nhỏ, tập trung chủ yếu ở khu vực vùng ven như Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh…

Không khí trầm lắng cũng thể hiện trên phân khúc BĐS nghỉ dưỡng. Nguồn cung sơ cấp và lượng tiêu thụ tập trung chủ yếu ở Bình Thuận, Ninh Thuận, Khánh Hòa, Đà Nẵng, Vũng Tàu có thể vào thời điểm cuối năm.

Q.Hùng – M.Hạnh